房屋拆遷評(píng)估中常用評(píng)估方法及房屋拆遷補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn) 

目前我國(guó)房屋拆遷估價(jià)中較為普遍使用的是市場(chǎng)比較法和成本法，但隨著城市房屋拆遷不斷面臨社會(huì)發(fā)展的新變化，這兩種方法已不能客觀、公證、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)值，按照國(guó)家《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，拆遷雙方還可選用收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　市場(chǎng)比較法是最具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法最能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類(lèi)房屋的交易實(shí)例可供比照。有些地方規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過(guò)30%.但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。

　　成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

　　房地產(chǎn)管理部門(mén)提醒，房屋拆遷雙方可以協(xié)商選取最能體現(xiàn)房屋價(jià)值的估價(jià)方式，在不適用市場(chǎng)比較法的情況下，最好選用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估后，用加權(quán)平均的辦法確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。選用的評(píng)估方法不同，必然會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的不同，不正確使用評(píng)估方法也必然導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，不能真實(shí)反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，引發(fā)拆遷糾紛。