無證房屋資產(chǎn)評估公司核算損失賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和賠償計(jì)算 

                    無證房屋資產(chǎn)評估公司核算損失賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和賠償計(jì)算

1，關(guān)于案涉房屋損失賠償標(biāo)準(zhǔn)問題。因違法強(qiáng)制拆除房屋等引發(fā)的行政賠償爭議，在確定賠償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)不應(yīng)使賠償請求人獲得的行政賠償?shù)陀谝蛞婪ú疬w所應(yīng)得到的補(bǔ)償，即不應(yīng)低于賠償時(shí)該地段類似房屋的市場價(jià)值。結(jié)合當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，因案涉房屋系在1984年1月5日發(fā)布《城市規(guī)劃條例》及1990年4月1日起施行《中華人民共和國城市規(guī)劃法》前建成，故案涉房屋雖無相關(guān)審批手續(xù)，但也不應(yīng)認(rèn)定為違法建筑，在拆遷補(bǔ)償時(shí)應(yīng)當(dāng)參照有照房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。當(dāng)?shù)責(zé)o產(chǎn)籍房拆遷補(bǔ)助辦法，從制定主體、制定時(shí)間、適用范圍上看，均非棚戶區(qū)改造實(shí)施方案的配套辦法，故不應(yīng)參照該該辦法確定案涉房屋損失的賠償數(shù)額。

2，關(guān)于案涉房屋賠償計(jì)算時(shí)點(diǎn)問題。盡管案涉違法強(qiáng)拆行為發(fā)生于2006年，但案涉房屋被強(qiáng)制拆除系因拆遷所引發(fā)，行政機(jī)關(guān)對于案涉房屋本應(yīng)依法參照有照房屋的拆遷標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。在行政機(jī)關(guān)無法給付當(dāng)事人安置房屋的情況下，當(dāng)事人應(yīng)得到的房屋損失賠償數(shù)額不應(yīng)低于因依法拆遷所應(yīng)得到的補(bǔ)償，故可參照一審判決時(shí)被拆遷房屋安置地段商品住宅平均價(jià)格予以確定。 隨著我國城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及對城市污染控制的要求越來越嚴(yán)格，使得越來越多的工廠需要搬遷。此外，因不少企業(yè)在不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，當(dāng)原生產(chǎn)場地達(dá)不到發(fā)展需求時(shí)，也需要搬遷。工廠搬遷，必須停止生產(chǎn)，必定給企業(yè)造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失的評估，對于拆遷賠償?shù)挠?jì)量以及企業(yè)搬遷的財(cái)務(wù)預(yù)算，都是十分必要的。工廠搬遷，涉及企業(yè)的人、財(cái)、物，產(chǎn)、供、銷，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對于企業(yè)這一損失的評估也比較復(fù)雜。這不但關(guān)系到需要工廠搬遷的政府，還涉及作為當(dāng)事人的企業(yè)。近年來在工廠搬遷損失和費(fèi)用方面的評估工作中，總結(jié)了以下一些體會(huì)，一般來說，工廠搬遷對企業(yè)的影響或者說對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方面造成的損失，可分為三個(gè)階段，即：搬遷準(zhǔn)備階段、搬遷階段和搬遷后恢復(fù)正常生產(chǎn)階段。這三個(gè)階段的損失可以一條曲線來表示，即開始從零開始逐漸上升（搬遷準(zhǔn)備階段），上升至*高值（搬遷階段），然后從*大值逐漸下降至零（搬遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段）。（拆遷補(bǔ)償評估） 企業(yè)經(jīng)營損失是指公司過去的或者正在發(fā)生的有關(guān)交易或者事項(xiàng)導(dǎo)致某項(xiàng)資產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生了全部或者部分的實(shí)質(zhì)性滅失，或?qū)е鹿�司�?jīng)濟(jì)利益的無對價(jià)流出。其中，資產(chǎn)價(jià)值包括使用價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、可變現(xiàn)價(jià)值等。發(fā)生經(jīng)營損失，應(yīng)當(dāng)在調(diào)查核實(shí)的基礎(chǔ)上，依據(jù)確鑿、合法、有效的證據(jù)，通過經(jīng)營損失評估認(rèn)定經(jīng)營損失金額及形成原因。 企業(yè)經(jīng)營損失評估屬于無形資產(chǎn)評估的一類。假設(shè)一個(gè)公司正常經(jīng)營時(shí)，它的獲利能力是持續(xù)性的而且是可預(yù)測的。但是，一旦這種經(jīng)營能力受到外來因素的影響而無法正常獲利甚至虧損時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營損失。

3，造成企業(yè)經(jīng)營損失的因素有多方面，經(jīng)營損失評估中常見的如企業(yè)搬遷損失評估。企業(yè)經(jīng)營損失評估中的搬遷損失評估分三個(gè)方面：

1、不動(dòng)產(chǎn)損失評估（指不能隨遷的財(cái)產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值評估）；

2、停產(chǎn)損失評估（指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價(jià)值評估）；

3、搬遷費(fèi)評估（指隨遷財(cái)產(chǎn)搬遷的全部合理費(fèi)用）。

 (一)不動(dòng)產(chǎn)損失評估 搬遷企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃?xì)�、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)損失評估的價(jià)值類型是“拆遷補(bǔ)償價(jià)值”。拆遷補(bǔ)償價(jià)值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的評估對象在評估基準(zhǔn)日可能獲得的補(bǔ)償價(jià)值。例如當(dāng)?shù)卣�府明確規(guī)定了樹木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補(bǔ)償價(jià)值。對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估。當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價(jià)，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價(jià)則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價(jià)適當(dāng)浮動(dòng)，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動(dòng)產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)值。

 (二)停產(chǎn)損失評估 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。一般以被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)值的一定比例計(jì)算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補(bǔ)償。 搬遷會(huì)造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時(shí)損失。需要注意的是，機(jī)械工廠的搬遷，其短時(shí)停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動(dòng)。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計(jì)劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)仍在進(jìn)行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計(jì)算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入計(jì)算。當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實(shí)際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時(shí)限為兩個(gè)月。

 (三)搬遷費(fèi)評估 工廠搬遷費(fèi)評估是對隨遷財(cái)產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運(yùn)到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費(fèi)用的估測。此次評估中搬遷費(fèi)不計(jì)資金成本。 搬遷費(fèi)的估價(jià)不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)價(jià)值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財(cái)產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟(jì)合理地設(shè)定一個(gè)搬遷方案，以此作為搬遷費(fèi)用計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)。以機(jī)器設(shè)備為例，搬遷費(fèi)一般應(yīng)包括：拆卸費(fèi)，包裝費(fèi)，吊裝費(fèi)，運(yùn)費(fèi)，卸車費(fèi)，安裝調(diào)試費(fèi)，驗(yàn)收費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)。 搬遷費(fèi)評估為計(jì)價(jià)所設(shè)定的運(yùn)輸方案，不是搬遷組織措施計(jì)劃，更不是裝車計(jì)劃。 工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補(bǔ)償而提供的價(jià)值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報(bào)告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。